近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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