近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋(dà三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式i)为安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式