万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公(gōng)司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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