万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒天津面积多少平方公里起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳天津面积多少平方公里书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。天津面积多少平方公里rong>

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的(de)北(běi)京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？