饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵(怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部(bù)门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容(róng)、合(hé)理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多的(de)一个话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的(de)中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门(mén)当前(qián)并未明确(què)具(jù)体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域(yù)的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出(chū)更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家各支怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味(zhī)付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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