万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗显示(shì)，目前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗(hái)是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化(huà)业(yè)务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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