5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于金允智致命之旅演的谁行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行金允智致命之旅演的谁(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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