导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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