饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于(yú)规范房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研(yán)究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居民(mín)来(lái)说(shuō)属于金额不低(dī)的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业关(guān)注最(zuì)多的(de)一个话题(tí)，便(biàn)是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即(jí)根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明n是正极还是负极，L是正极还是负极确(què)具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经n是正极还是负极，L是正极还是负极纪机构(gòu)应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服(fú)务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前(qián)应当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？<n是正极还是负极，L是正极还是负极/p>

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅(zhái)的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范行业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当前两部(bù)门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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