万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明(míng)确(què)了(le)购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(n我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词éng)卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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