饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客(kè)户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市(shì)场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研(yán)究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在(zài)内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供(gōng)的(de)基(jī)本服(fú)务(wù)和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场(chǎng)平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等(děng)综(zōng)合措施(shī)进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服(fú)务费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中的细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的(de)专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司(sī)将其视为(wèi)向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于变相推(tuī)高了(le)房(fáng)价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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