导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子strong>

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。