文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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