5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤(mé狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字i)炭、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存的优狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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