近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金knocked什么意思，knocking什么意思(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)Rknocked什么意思，knocking什么意思EITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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