5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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