文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽(yù)售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋(w频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽ū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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