导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的(d抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳e)住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(s抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳hù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差(chà)距抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

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