5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支(zhī)撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需(xū)求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物(lì)强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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