5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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