与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中(zhōng)国(guó)海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企(qǐ)在践行较积极的拿地策(cè)略的同时，也较好地控制了(le)公司的扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央企(qǐ)与民营房企(qǐ)，但在各维度(dù)的实际表(biǎo)现上，国央(y先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些āng)企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也(yě)更顺畅，能(néng)够做(zuò)到想融就(jiù)融，这(zhè)样，国(guó)央(yāng)企自(zì)然而然就(jiù)具(jù)有天然优势。

　　虽(suī)然(rán)对比(bǐ)民营房企(qǐ)，机构更加看好国央(yāng)企，但(dàn)这也(yě)并不意味着，民(mín)营(yíng)企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的(de)青睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新进了“中国工商(shāng)银行股份有限公(gōng)司－景顺长城(chéng)中国回(huí)报灵活配置混(hùn)合型证券投资基金”“全国社(shè)保基金(jīn)一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资(zī)产(chǎn)管理有限公(gōng)司就长期(qī)持有滨江集团(tuán)。根据(jù)一季报，该资产公司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在(zài)一定关(guān)系(xì)。2020年以来的近三年时(shí)间，房地产市场整体在走“下坡路(lù)”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本土房(fáng)企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集团在业绩(jì)表现(xiàn)、销(xiāo)售规模(mó)、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地(dì)产“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的(de)持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局关(guān)系密切。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集团有近(jìn)七成营收来(lái)自杭州地(dì)区，而在(zài)2021年，杭州(zhōu)地区的(de)营(yíng)收比重(zhòng)只(zhǐ)占(zhàn)到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房(fáng)企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭(háng)州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前(qián)十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家(jiā)机构(gòu)的(de)集(jí)中调研。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接受(shòu)了信达(dá)证(zhèng)券(quàn)、金鹰(yīng)基(jī)金、建信养(yǎng)老、新华养老等(děng)18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道(dào)

　　机(jī)构在下游(yóu)家(jiā)纺、家(jiā)居(jū)、物(wù)业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地产(chǎn)产(chǎn)业链上的(de)中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而(ér)下游(yóu)应用行业主要包括(kuò)中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家(jiā)居用(yòng)品。综合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房(fáng)地产开发(fā)环节(jié)与(yǔ)上游(yóu)材料端息(xī)息相关，新盘开工不足(zú)导致上游不被看好，机(jī)构(gòu)寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法(fǎ)的(de)思(sī)路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房(fáng)地产行(xíng)业在进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装家居(jū)领域，我们相对看(kàn)好，因为居民(mín)保(bǎo)有的住房规模(mó)越来越大，随着时间的增加，内装更新的需(xū)求也会越来越多。美国过去的数据充分(fēn)说明了这一点，在(zài)新房销(xiāo)售见顶(dǐng)之后(hòu)，家具消费的增长却一直都很好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对(duì)看好(hǎo)和内(nèi)装相关的行业(yè)，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关(guān)赛道龙头年(nián)内表现的(de)统计，目(mù)前暂居前两位的都是(shì)来(lái)自家纺赛道的公司，它们(men)分别(bié)是富(fù)安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者(zhě)在月线连收七根阳线的基(jī)础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类(lèi)产品的(de)研发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告显示，报(bào)告期内，富(fù)安娜(nà)实现营(yíng)业收入约6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一(yī)季报的十(shí)大流通股股东来(lái)看，能够发现该股早已成为基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧(ōu)潜(qián)力(lì)价值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新价值和私募(mù)的明(míng)河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁(bì)江(jiāng)山。需要强调的(de)是，中(zhōng)欧的(de)两只(zhǐ)基金(jīn)都是价(jià)值派基金(jīn)经理曹名长在(zài)管的(de)产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地(dì)产产业链股(gǔ)票还有金(jīn)地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而(ér)言，前几年(nián)曾(céng)经风光一时(shí)的(de)家居板块也因疫情、消(xiāo)费复(fù)苏进(jìn)程缓慢等多因素(sù)一度(dù)沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居(jū)。同一(yī)时间(jiān)段(duàn)，该(gāi)股年内上(shàng)涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实(shí)现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季(jì)报(bào)中他管(guǎn)理(lǐ)的(de)广(guǎng)发策略优(yōu)选和(hé)广发安宏回报均增加了持股，而(ér)这(zhè)两只产(chǎn)品也成(chéng)为志邦家居十大流(liú)通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意(yì)思的(de)是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理(lǐ)的(de)全部三只(zhǐ)产品均登榜十(shí)大流通股股东，其也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游(yóu)的(de)物(wù)业(yè)股也越来越被机构所青睐，不过(guò)这类(lèi)标的大多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前述上(shàng)海公募基(jī)金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行(xíng)业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是(shì)市场(chǎng)化应该挣(zhēng)的(de)钱，以我(wǒ)曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘(pán)占(zhàn)比(bǐ)是(shì)比较高的，每年到期的(de)合(hé)同里(lǐ)提价成(chéng)功(gōng)率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚动的(de)大部分项目到期之后，经过两三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提(tí)价的公司(sī)很少(shǎo)，因为物(wù)业(yè)公(gōng)司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因(yīn)为(wèi)保安这些固定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过服(fú)务没有(yǒu)特别(bié)好(hǎo)，客户没有那么满意，能做到(dào)提价难(nán)度是(shì)非常大(dà)的。但是(shì)该公(gōng)司能在(zài)业内做到到期之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是(shì)有关系的(de)。”他进(jìn)一步强(qiáng)调(diào)。

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