饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非(fēi)常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额(é)不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同(tóng)承担(dān)经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目(mù)前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定(dìn一里地等于多少米，一里地等于多少米千米g)的收费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依(yī)法查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费一里地等于多少米，一里地等于多少米千米就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操一里地等于多少米，一里地等于多少米千米纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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