饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵害(hài)其(qí)合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二(èr)手房(fáng)占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发(fā)商过渡(dù)到中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)交易成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额(é)外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额(é)不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构自行决定(dìn2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单g)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适(shì)的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规(guī)定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家(jiā)企业(yè)信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门(mén)提出(chū)的(de)意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税(shuì)费等(děng)都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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