导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期。

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