5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地(dì)去(qù)持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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