饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得(dé)到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于(yú)二手房(fáng)交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的km是公里吗，1km等于多少公里房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下发(fā)的(de)《关(guān)于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前北京市(shì)执行的(de)2014年更(gèng)新(xīn)后的(de)收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确km是公里吗，1km等于多少公里服(fú)务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单(dān)边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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