5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)中国欠别国钱吗升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同中国欠别国钱吗行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中国欠别国钱吗