OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此(cǐ)后二(èr)级(jí)市(shì)场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息(xī)影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目出租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了(le)沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释(shì)，张江光大(dà)园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的(de)调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平(píng)的大平(píng)层(céng)，楼的(de)成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会(huì)根据自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面(miàn)临(lín)了(le)一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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