5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高(发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强gāo)质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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