万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费(fè独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频i)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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