万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托有限责任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的(hái)是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身？

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