OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jū作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确n)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波动。”一(yī)位业内(nèi)人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年(nián)内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fān作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确g)面关(guān)于停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了我(wǒ)们一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的(de)短期低点，目(mù)前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得(作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确dé)到(dào)及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了(le)一定(dìng)的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的(de)物(wù)业。租(zū)户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的(de)不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的(de)管理人(rén)都变(biàn)成了一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和(hé)它(tā)未来的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能面(miàn)临了一(yī)些突发情况需(xū)要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学(xué)城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和市场的(de)信心。”

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