5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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