文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要(yào)严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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