近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当将9恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因0％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目的分(fēn)派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活动产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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