导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是6千克等于多少斤 6千克是多少磅中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，6千克等于多少斤 6千克是多少磅并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经6千克等于多少斤 6千克是多少磅(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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