近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息披狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字(yào)股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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