导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(p100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米íng)衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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