饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得(dé)到监管部(bù)门(mén)的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述(shù)背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量(liàn一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋g)二手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成(chéng)额(é)外的(de)负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调控的主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低的中介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同(tóng)承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对(duì)收(shōu)费标准进(jìn)行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具(jù)体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋(gòu)提供的(de)基本服务(wù)和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依法查(chá)处不按规定(dìng)明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定其中的(de)细(xì)则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同税费(fèi)等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意(yì)承担(dān)中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房(fáng)价中(zhōng)有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其(qí)支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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