OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音步表示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事(shì)件，因此导致(zhì)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌(diē)会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经(jīng)济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会(huì)中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化(huà)为实际租户(hù)需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着对(duì)首批(pī)扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目一季(jì)度末(mò)也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么(me)多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独栋(dòng)形(xíng)态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预(yù)算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥(huī)协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一些其(qí)他在开(kāi)发的(de)储备项目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江园区产业空(kōng)间(天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临(lín)了(le)一些突发情(qíng)况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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