文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐>

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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