5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说)经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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