5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思