文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商品楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居(jū)民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价(jià)计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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