万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

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　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业(yè)主基本(běn)都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思)未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身(shēn)？

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