OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的(de)产品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金(jīn)执行董事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件(jiàn)性(xìng)利空下(xià)调至得(dé)这么(me)急(jí)、这么(me)深，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗)现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资(zī)委(wěi)也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的(de)面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联(lián)合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一(yī)步(bù)，也是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们(men)可(kě)能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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