万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗>今(jīn)年年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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