近两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资一个男人出轨了还爱自己的老婆吗价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权一个男人出轨了还爱自己的老婆吗类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债一个男人出轨了还爱自己的老婆吗性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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