万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人(巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没(m巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么éi)有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人(rén)士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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