万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司(sī)是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价(jià)格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也许2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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